タワーマンションオーナーの本音と課題を調査

アセットテクノロジー株式会社

〜設備故障対応と資産価値維持の両立に苦慮するオーナーの実態〜

不動産テクノロジーを活用した投資用不動産の提案・運用サービスを展開するアセットテクノロジー株式会社（本社：⼤阪府⼤阪市、代表取締役：宮本泰光 以下：アセットテクノロジー）は、都市部在住で、タワーマンション（高さ60m以上・約20階建て以上）を所有し、管理会社に委託しているオーナー108名を対象に、タワーマンション管理に関する実態調査を実施しましたので、お知らせいたします。

■調査概要

※合計を100%とするため、一部の数値について端数の処理を行っております。そのため、実際の計算値とは若干の差異が生じる場合がございます。

■タワーマンションの物件管理における最大の課題、「設備故障・メンテナンスの費用負担」「高層マンション特有の設備管理の複雑さ」など

「Q1.タワーマンションの物件管理で特に大きな課題だと感じていることは何ですか。（上位3つまで）」（n=108）と質問したところ、「設備故障・メンテナンスの費用負担」が46.3%、「高層マンション特有の設備管理の複雑さ」が38.9%、「管理費・修繕積立金の高さ」が37.0%という回答となりました。

Q1.タワーマンションの物件管理で特に大きな課題だと感じていることは何ですか。（上位3つまで）

■設備管理の課題、約6割が「高額な修理・交換費用」と回答

「Q2.タワーマンションの設備管理について、具体的にどのような点に課題を感じていますか。（複数回答）」（n=108）と質問したところ、「高額な修理・交換費用」が57.4%、「設備更新の判断が難しい」が45.4%、「故障時の迅速対応が難しい」が36.1%という回答となりました。

Q2.タワーマンションの設備管理について、具体的にどのような点に課題を感じていますか。（複数回答）

■入居者対応の課題、50.9%が「外国人入居者への対応」と回答
「Q3.タワーマンションの入居者対応について、どのような課題がありますか。（複数回答）」（n=108）と質問したところ、「外国人入居者への対応」が50.9%、「クレーム対応の迅速さ」が44.4%、「高額家賃に見合うサービス提供の難しさ」が36.1%という回答となりました。

Q3.タワーマンションの入居者対応について、どのような課題がありますか。（複数回答）

■タワーマンションにおける定期借家契約の管理、「管理会社が定期借家契約に対応」が約4割を占める
「Q4.あなたの所有するタワーマンションにおける定期借家契約の管理について、現状はどうですか。」（n=108）と質問したところ、「管理会社が定期借家契約に対応している」が38.0%、「管理会社は部分的に対応し、専門的な部分は別途依頼」が21.3%、「対応する業者がなく、自分で管理している」が12.0%という回答となりました。

Q4.あなたの所有するタワーマンションにおける定期借家契約の管理について、現状はどうですか。

■管理会社のサービスに対する改善要望、「緊急時対応の迅速化」が42.6%で最多
「Q5.現在の管理会社のサービスについて、改善を希望する点は何ですか。（複数回答）」（n=108）と質問したところ、「緊急時対応の迅速化」が42.6%、「タワーマンション特有の管理ノウハウの強化」が38.9%、「設備保証プランの提供」が32.4%という回答となりました。

Q5.現在の管理会社のサービスについて、改善を希望する点は何ですか。（複数回答）

■「将来起こりうる問題とその解決案を提示して欲しい」や「設備点検や修理が適正価格かどうかわからない」などの声も
Q5で「特にない」「わからない/答えられない」以外を回答した方に、「Q6.Q5で回答した以外に、現在の管理会社のサービスについて、改善を希望する点があれば教えてください。（自由回答）」（n=92）と質問したところ、「将来起こりうる問題とその解決案を提示して欲しい」や「管理会社傘下の事業者のみで設備点検や修理を行うため、適正価格かどうかわからない」など59の回答を得ることができました。

＜自由回答・一部抜粋＞

■タワーマンションの資産価値維持・向上のため、53.7%が「入居者の質の確保」を重視
「Q7.タワーマンションの資産価値維持・向上のために、重要だと思う要素は何ですか。（複数回答）」（n=108）と質問したところ、「入居者の質の確保」が53.7%、「定期的な設備更新・リノベーション」が47.2%、「管理費・修繕積立金の適切な設定」が47.2%という回答となりました。

Q7.タワーマンションの資産価値維持・向上のために、重要だと思う要素は何ですか。（複数回答）

■タワーマンション所有における将来的な不安、「修繕費用の高騰」や「設備の老朽化対応」が上位
「Q8.タワーマンション所有における将来的な不安があれば教えてください。（複数回答）」（n=108）と質問したところ、「修繕費用の高騰」が51.9%、「設備の老朽化対応」が46.3%、「管理会社の質の低下」が33.3%という回答となりました。

Q8.タワーマンション所有における将来的な不安があれば教えてください。（複数回答）

■タワーマンションの管理・運用で成功するために必要なこと、第1位「計画的な修繕・設備更新」
「Q9.タワーマンションの管理・運用で成功するために必要だと思う要素は何ですか。（3つまで選択）」（n=108）と質問したところ、「計画的な修繕・設備更新」が43.5%、「入居者の質の確保」が39.8%、「専門性の高い管理会社の選定」が30.6%という回答となりました。

Q9.タワーマンションの管理・運用で成功するために必要だと思う要素は何ですか。（3つまで選択）

■「知見の取得とアップデート」や「住民の声をしっかり聞いて目に見える提案・実行に移すこと」などのポイントも

Q9で「わからない/答えられない」以外を回答した方に、「Q10.Q9で回答した以外で、タワーマンションの管理・運用で成功するために必要だと思う要素があれば教えてください。（自由回答）」（n=98）と質問したところ、「知見の取得とアップデート」や「住民の声をしっかり聞いて目に見える提案・実行に移すこと」など62の回答を得ることができました。

＜自由回答・一部抜粋＞

■まとめ

今回は、都市部（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、大阪府、愛知県、福岡県）在住で、タワーマンション（高さ60m以上・約20階建て以上）を所有し、管理会社に委託しているオーナー108名を対象に、タワーマンション管理に関する実態調査を実施しました。

まず、タワーマンションの物件管理における最大の課題としては、「設備故障・メンテナンスの費用負担」（46.3%）や「高層マンション特有の設備管理の複雑さ」（38.9%）が挙げられました。また、設備管理では「高額な修理・交換費用」（57.4%）、入居者対応では、「外国人入居者への対応」（50.9%）などの課題を抱えています。さらに、管理会社のサービスに対する改善要望については、「緊急時対応の迅速化」が42.6%で最も多く、次いで「タワーマンション特有の管理ノウハウの強化」が38.9%でした。一方で、タワーマンション所有における将来的な不安では、「修繕費用の高騰」（51.9%）や「設備の老朽化対応」（46.3%）が挙げられ、タワーマンションの管理・運用で成功するために必要なことに関しては、「計画的な修繕・設備更新」（43.5%）や「入居者の質の確保」（39.8%）が上位になりました。

今回の調査では、タワーマンションの管理において、高層建築ならではの複雑な設備管理とそれに伴う高額な維持管理コストがオーナーの大きな負担となっている実態が明らかになりました。都市部でタワーマンションが増え続ける中、専門的な管理ノウハウと迅速な対応力を備えた管理会社の価値は一段と高まっています。とりわけ、設備保証サービスや定期借家契約への対応など、従来の管理スキームでは対応しきれない新たなニーズが顕在化しており、高級賃貸市場では高度な専門性を備えた管理サービスの必要性がますます高まっています。

■不動産管理のお悩みに関する様々なソリューションを提案する「アセットテクノロジー」

賃貸管理業を通じて、オーナー様の人生を豊かにすることを使命に、私たちアセットテクノロジーは、物件の賃貸管理サービスを提供する会社です。
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